Abrir un restaurante, bar o cafetería en Madrid requiere, con carácter general, una declaración responsable urbanística (que ha sustituido a la antigua licencia de apertura en la mayoría de supuestos) o, en determinados casos, una licencia urbanística previa. El marco regulatorio combina normativa estatal, autonómica y municipal, y los requisitos varían según el tipo de establecimiento, la ubicación y la actividad. Operar sin el título habilitante correcto expone al empresario al cierre del local y a sanciones que, en los casos más graves, pueden alcanzar los 600.000 euros.
Declaración responsable vs. licencia urbanística
En la Comunidad de Madrid, la Ley 2/2012, de dinamización de la actividad comercial, impulsó la declaración responsable para las actividades comerciales y de servicios, y la reforma de la Ley 9/2001, del Suelo, la convirtió en el medio de intervención general: están sujetos a declaración responsable urbanística todos los actos no reservados expresamente a licencia (art. 155). En la ciudad de Madrid, la Ordenanza de licencias y declaraciones responsables urbanísticas de 2022 desarrolla este régimen. Con la declaración responsable, el titular manifiesta que el local y la actividad cumplen la normativa aplicable y puede iniciar las obras y la actividad desde su presentación, sin esperar a una resolución administrativa.
Los bares, cafeterías y restaurantes están incluidos en el ámbito de la legislación autonómica de espectáculos públicos y actividades recreativas, por lo que la ordenanza madrileña les aplica algunas especialidades (art. 33): la declaración responsable habilita para ejercer la actividad con carácter provisional y, una vez comunicada la finalización de la actuación con la documentación exigida, el Ayuntamiento realiza una visita de inspección en el plazo máximo de un mes. El acta de comprobación favorable tiene los efectos de la licencia de funcionamiento definitiva.
Sin embargo, la declaración responsable no exime de cumplir los requisitos; solo anticipa el inicio de actividad. Si una comprobación posterior detecta que el local no cumple las condiciones declaradas (por ejemplo, que no tiene la insonorización exigida), la Administración puede ordenar el cese de la actividad, y la inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial en la declaración impide continuar ejerciéndola desde que se tenga constancia de ella, sin perjuicio de las responsabilidades que procedan (art. 69.4 de la Ley 39/2015).
La licencia urbanística previa sigue siendo necesaria en los supuestos del artículo 152 de la Ley 9/2001, entre ellos las obras que, conforme a la normativa de ordenación de la edificación, requieran proyecto (por ejemplo, las que afecten de forma relevante al sistema estructural o a la configuración del edificio) y las intervenciones en edificios catalogados o protegidos que afecten a los elementos objeto de protección. Antes de firmar el arrendamiento del local conviene comprobar qué vía corresponde y si el uso de hostelería es compatible con el planeamiento en esa ubicación.
Requisitos técnicos del local
El local destinado a hostelería debe cumplir, entre otros, requisitos de: aforo y condiciones de evacuación y protección contra incendios conforme al Código Técnico de la Edificación; ventilación y evacuación de humos (en Madrid, la Ordenanza de Calidad del Aire y Sostenibilidad exige, con carácter general, que los conductos de evacuación desemboquen por la cubierta del edificio, lo que a menudo exige contar con la comunidad de propietarios); aislamiento acústico conforme al CTE y a la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica, especialmente exigente en locales con música; accesibilidad (itinerarios accesibles, aseo adaptado); instalación eléctrica con su certificado actualizado; y condiciones sanitarias (cocina con superficies lavables, separación de zonas, agua caliente).
Terrazas
La instalación de terraza en vía pública requiere una autorización municipal independiente. En Madrid se rige por la Ordenanza de terrazas y quioscos de hostelería y restauración, que regula superficies, horarios, mobiliario y condiciones de funcionamiento. Las autorizaciones pueden ser anuales o estacionales, y su vigencia se mantiene, renovándose automáticamente, mientras no se alteren las condiciones que sirvieron de base para su otorgamiento. El incumplimiento de sus condiciones (exceso de superficie, horarios, ruido u obstrucción del paso peatonal) puede dar lugar a sanciones y a la revocación de la autorización.
Traspaso de negocio y cambio de titular
Cuando se adquiere un negocio de hostelería por traspaso, el cambio de titularidad de la licencia o declaración responsable debe comunicarse al Ayuntamiento. En Madrid, la ordenanza obliga a comunicarlo al transmitente y al nuevo titular, mediante comunicación normalizada acompañada de la documentación que acredite la identidad del nuevo titular y la transmisión del local o el consentimiento del anterior titular (art. 11). Si no se comunica, el transmitente y el nuevo titular responden solidariamente de las obligaciones propias del titular, y el nuevo titular se subroga en la obligación de subsanar las deficiencias pendientes.
Además, en el traspaso conviene verificar que el local cumple la normativa vigente (que puede haber cambiado desde que se obtuvo el título original), que no tiene expedientes sancionadores o deficiencias pendientes, que la comunidad de propietarios no tiene acuerdos o estatutos que restrinjan la actividad de hostelería y que la evacuación de humos se ajusta a la normativa actual.
Sanciones por operar sin licencia
En la Comunidad de Madrid, la Ley 17/1997, de espectáculos públicos y actividades recreativas, califica como infracción muy grave la apertura de establecimientos, su modificación sustancial o el cambio de actividad sin las preceptivas licencias de funcionamiento (art. 37.2). Las infracciones muy graves se sancionan con multa de 60.001 a 600.000 euros, clausura del local o suspensión de la actividad de seis meses y un día a dos años, entre otras medidas (art. 41.3). Las graves, como no comunicar cambios de titularidad o incumplir las condiciones de insonorización, se sancionan con multa de 4.501 a 60.000 euros o clausura de hasta seis meses (arts. 38 y 41.2). A ello pueden sumarse las consecuencias previstas en la legislación urbanística, incluida la orden de cese de la actividad hasta que se regularice la situación.
Valoración del despacho
La declaración responsable agiliza la apertura, pero traslada el riesgo al titular: lo que antes revisaba el Ayuntamiento antes de conceder la licencia, ahora se comprueba después, cuando el local ya está funcionando y la inversión está hecha. Por eso recomendamos no firmar el arrendamiento ni el traspaso sin un informe técnico previo que confirme la compatibilidad urbanística del uso, la vía de tramitación, la viabilidad de la evacuación de humos y el aislamiento acústico necesario. En los traspasos, es aconsejable pedir al vendedor la documentación completa del título habilitante y de las inspecciones anteriores, y prever en el contrato su responsabilidad si aparecen deficiencias o expedientes pendientes. Por último, la terraza es una autorización distinta: no conviene incluir sus ingresos en el plan de negocio hasta tenerla concedida.
Si su negocio necesita asesoramiento sobre licencias, terrazas o traspaso, un abogado con experiencia en hostelería puede revisar su situación. Evalúe sus riesgos con nuestro test gratuito para hostelería.
Actualizado el 29/09/2026: revisadas las sentencias citadas y la normativa aplicable.
¿Necesita asesoramiento sobre licencias de hostelería?
Le orientamos sobre la vía correcta para su establecimiento.
