En la compraventa de vivienda, el vendedor responde de los vicios ocultos cuando el defecto es grave, existía ya al vender y el comprador no podía apreciarlo con una inspección ordinaria, aunque la escritura diga que el comprador acepta el estado del inmueble. La reclamación por vicios ocultos en la compraventa debe presentarse en un plazo muy breve: seis meses desde la entrega. Esta guía explica los requisitos, lo que han resuelto los tribunales y otros conflictos frecuentes de la compraventa de vivienda: las arras, la condición resolutoria por impago y el retraso en la entrega.
Sentencias públicas de otros procedimientos, seleccionadas como referencia; no son asuntos de este despacho. El resultado de cada caso depende de sus circunstancias.
Requisitos de los vicios ocultos en la compraventa
La acción de saneamiento por vicios ocultos (artículos 1484 y siguientes del Código Civil) exige que el comprador acredite cuatro requisitos:
- Defecto grave. No basta cualquier desperfecto: el vicio debe hacer la cosa «impropia para el uso a que se la destina» o disminuir de tal modo ese uso que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos (art. 1484 CC).
- Preexistencia. El vicio debe existir al tiempo de la venta; si es posterior, se aplican las reglas sobre el riesgo en la compraventa (art. 1452 CC).
- Carácter oculto. El vendedor no responde de los defectos manifiestos o a la vista, ni de los que, sin estarlo, debía conocer fácilmente el comprador por ser perito por razón de su oficio o profesión (art. 1484 CC).
- Ejercicio en plazo. Las acciones se extinguen a los seis meses desde la entrega (art. 1490 CC). La jurisprudencia califica este plazo de caducidad, por lo que no conviene confiar en que una reclamación extrajudicial lo interrumpa: lo prudente es demandar dentro de él.
El comprador puede elegir entre la acción estimatoria o quanti minoris, que pide una rebaja del precio, y la acción redhibitoria, que resuelve el contrato (arts. 1484 a 1486 CC). Hay además otras vías según el caso. Si el defecto hace la vivienda completamente inhábil para su destino (aliud pro alio), cabe la acción general de incumplimiento (art. 1124 CC), con el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1964.2 CC. En la obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación añade la responsabilidad de los agentes de la edificación durante diez, tres o un año según el daño (art. 17 LOE), sin perjuicio del saneamiento frente al vendedor. Fuera del ámbito inmobiliario, en la compraventa mercantil hay que reclamar los vicios internos en los treinta días siguientes a la entrega (art. 342 del Código de Comercio), y el consumidor que compra un bien mueble a un empresario cuenta con la garantía de conformidad, que desde el Real Decreto-ley 7/2021 cubre las faltas que se manifiesten en tres años desde la entrega (art. 120 TRLGDCU).
Lo que ha dicho la Audiencia Provincial de Madrid
Humedades minimizadas durante las visitas: SAP Madrid 169/2026
En el caso resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) 169/2026, de 18 de mayo de 2026 (ECLI:ES:APM:2026:6028; ponente: Agustín Manuel Gómez Salcedo), la compradora vio humedades en el portal durante la primera visita, el 26 de junio de 2021, y la comercial de la agencia le dijo que era un problema de la comunidad en vías de solución. Firmó arras penitenciales el 16 de julio y la escritura el 21 de septiembre de 2021, por 330.000 euros. En la estipulación cuarta declaraba «conocer y aceptar las condiciones y el estado de uso y conservación de los inmuebles», y el vendedor, «no tener conocimiento de la existencia de ningún vicio o defecto oculto». Tras la compra aparecieron graves humedades y filtraciones preexistentes que afectaban a la habitabilidad. Pidió una rebaja de 7.848,18 euros por el coste de reparación; el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Madrid la fijó en 7.195,31 euros y la Audiencia confirmó la condena, con costas al vendedor apelante.
La Sala sostuvo tres ideas:
- La cláusula de aceptación del estado no exonera cuando la información dada no se ajustaba a la realidad: «Dicha información resultó determinante para la formación del consentimiento de la compradora y, al no ajustarse a la realidad, impidió que ésta dispusiera de un conocimiento real y completo del estado del inmueble en el momento de la compraventa».
- No hay deber de investigación exhaustiva: «El defecto no era conocido ni fácilmente cognoscible por la compradora mediante una inspección ordinaria […] sin que pueda exigírsele una conducta investigadora más allá de la información facilitada por el propio vendedor a través de la intermediación inmobiliaria». La compradora, además, no tenía formación técnica que permitiera exigirle un plus de diligencia.
- No cabe fragmentar los daños según su origen técnico: basta «la acreditación de un defecto grave, oculto y preexistente que incida de manera relevante en el uso o valor de la cosa vendida».
Capilaridad en una vivienda de segunda mano: SAP Madrid 91/2026
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13.ª) 91/2026, de 5 de marzo de 2026 (ECLI:ES:APM:2026:2804; ponente: María del Mar Cabrejas Guijarro), confirmó la condena de los vendedores por humedades por capilaridad al no probar que los compradores conocieran el defecto. Recuerda que el comprador debe acreditar los requisitos del saneamiento, pero que es el vendedor quien debe probar el conocimiento del comprador que alega para eximirse. Y, con cita de la doctrina del Supremo, que el artículo 1486 CC no puede interpretarse prescindiendo del 1484: si los defectos eran manifiestos o el comprador, por su condición de perito, debía conocerlos, el vendedor no responde aunque no los advirtiera.
Reglas prácticas
El pacto que excluye el saneamiento solo ampara al vendedor que ignoraba los vicios (art. 1485 CC), y una declaración genérica de conocer el estado del inmueble no convierte en conocidos defectos que no eran apreciables. Para el comprador, lo esencial es documentar el defecto de inmediato: informe pericial, comunicación escrita al vendedor y, si no hay solución, demanda antes de que venzan los seis meses. Para el vendedor, la buena fe contractual (arts. 7 y 1258 CC) exige informar adecuadamente; minimizar los problemas a través de intermediarios puede volverse en su contra. Y para las agencias inmobiliarias, lo que transmiten al comprador en nombre del vendedor tiene trascendencia jurídica directa: restar importancia a indicios visibles puede contribuir a que se declare oculto el vicio. Para revisar un caso concreto, el área de derecho civil del despacho atiende consultas a través de la página de contacto.
Otros conflictos frecuentes en la compraventa de vivienda
Arras penitenciales: desistir por el doble
La jurisprudencia distingue las arras confirmatorias (señal o principio de ejecución), las penales (garantía del cumplimiento, que no impide reclamar el cumplimiento o los daños) y las penitenciales del artículo 1454 CC, que permiten a cada parte desistir perdiendo lo entregado o devolviéndolo duplicado. En la STS 538/2026, de 9 de abril (ECLI:ES:TS:2026:1558; ponente: José Luis Seoane Spiegelberg; recurso 3745/2021), cada reservista de una promoción sobre plano había entregado 6.000 euros «en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil», con un plazo de entrega de 25 meses desde la licencia, obtenida el 5 de mayo de 2016. El 2 de julio de 2018 la promotora renunció al proyecto y ofreció devolver el doble. Varios compradores reclamaron más, alegando que encubría un incumplimiento por falta de financiación. El juzgado calificó las arras como penales; la Audiencia Provincial de Madrid, aplicando el criterio literal (art. 1281 CC), como penitenciales, y el Supremo confirmó esta calificación por tres razones:
- El razonamiento de la Audiencia, que calificó las arras «con expresa referencia al art. 1454 del CC que las regula», «no puede reputarse ilógico, irracional o arbitrario». Las SSTS 583/2018, de 17 de octubre, y 719/2010, de 11 de noviembre, que interpretan restrictivamente estas arras, no llevaban a otra solución.
- La cláusula no era abusiva (arts. 85, 86 y 87 TRLGDCU), por su reciprocidad: el reservista que desiste pierde 6.000 euros y la promotora que desiste devuelve 12.000, es decir, el mismo coste neto. No otorgaba a la promotora «la posibilidad de resolución unilateral del contrato», y la relación no era de duración indefinida.
- Las comunicaciones de la promotora no eran una manifestación inequívoca de que no desistiría: informaban de sus dificultades de financiación.
Ya la STS 270/2025, de 19 de febrero (ECLI:ES:TS:2025:726; ponente: M.ª Ángeles Parra Lucán), había señalado que fijar todos los elementos de la compraventa no impide que las arras sean penitenciales. En la práctica, el comprador que pacta arras penitenciales tiene el riesgo limitado al doble de lo entregado, sin indemnización adicional; y quien quiera una cláusula penal en lugar de arras penitenciales debe evitar la referencia al artículo 1454 CC y vincular la penalización al incumplimiento, no al desistimiento. El control de abusividad frente a consumidores depende siempre de la redacción concreta.
Condición resolutoria expresa y pago tardío
La STS 1307/2026, de 23 de julio (ROJ STS 3386/2026; ECLI:ES:TS:2026:3386; ponente: Raquel Blázquez Martín; rec. 10000/2021), resolvió la venta de una vivienda en Majadahonda por 740.000 euros, con plazos de 20.000 euros y una cláusula que resolvía el contrato por el impago de cualquiera de ellos, previo el requerimiento del artículo 1504 CC (que el contrato admitía por cualquier medio fehaciente), con retención de lo cobrado como cláusula penal. La compradora no pagó el plazo del 15 de julio de 2018; los vendedores resolvieron por burofax el 30 de julio y ella pagó el 7 de agosto, 23 días tarde. El Supremo aplicó su doctrina (sentencias 261/2021, de 6 de mayo, 637/2017, de 23 de noviembre, y 292/2016, de 4 de mayo): «el art. 1255 CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves», y, según la sentencia 484/2021, de 5 de julio, una vez instada la resolución «no puede la parte compradora intentar rehabilitar el contrato mediante el pago».
La resolución surtió efecto y los vendedores conservaron lo cobrado antes del requerimiento, cuya moderación como cláusula penal (arts. 1152 y siguientes CC) no se discutió. Pero el Supremo les condenó a devolver, con intereses, los 20.000 euros recibidos después, porque una vez resuelto el contrato ese pago era indebido y ellos mismos habían reconocido que debían reintegrarlo (art. 7.1 CC). Las claves: si el comprador paga antes del requerimiento, ya no cabe resolver por ese impago; si paga después, no puede rehabilitar el contrato. El artículo 1504 CC habla de requerimiento judicial o notarial; en el caso el contrato admitía el burofax, y no conviene dar por supuesto otro medio si el contrato no lo prevé.
Retraso en la entrega: el valor de uso como daño indemnizable
La STS 1410/2026, de 10 de septiembre (ROJ: STS 3730/2026; ECLI:ES:TS:2026:3730; ponente: Nuria Auxiliadora Orellana Cano), confirmó la condena a una promotora que entregó con más de un año de retraso unas viviendas de protección oficial en Madrid cuya fecha máxima de entrega era el 11 de agosto de 2007. Los compradores reclamaron (arts. 1101 y 1106 CC) el alquiler de una vivienda similar durante el retraso, según los baremos oficiales de la Comunidad de Madrid; el juzgado desestimó la demanda por falta de prueba del perjuicio, y la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18.ª) la estimó. El Supremo reiteró que «la falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño mínimo al acreedor, cual es el representado por su valor de uso», con cita de la STS de 23 de julio de 1997 (rec. 2196/1993) y de la STS 623/2014, de 18 de noviembre: es un daño ex re ipsa que no exige acreditar un arrendamiento real ni gastos de alojamiento. Lo distinguió de la STS 290/2014, de 10 de septiembre (permuta de solar por obra futura con finalidad negocial): si se reclama un lucro cesante, por ejemplo las rentas de una vivienda comprada como inversión, hay que probarlo.
La reclamación de estos daños está sujeta al plazo general de prescripción de cinco años del artículo 1964 CC, contado normalmente desde la entrega efectiva. Para el cauce judicial, la guía de reclamación de cantidad: demanda, procedimiento y plazos explica los pasos, el test de reclamación de cantidad ofrece una primera orientación, y el despacho dispone de un servicio de abogado de reclamación de cantidad en Madrid.
Valoración del despacho
En los vicios ocultos, la clave está en el calendario y en la prueba. Los seis meses desde la entrega son muy breves y, al tratarse de un plazo de caducidad, no debe confiarse en que un burofax lo interrumpa: si la negociación con el vendedor no da frutos pronto, hay que preparar la demanda con tiempo, contando también con el intento previo de negociación que exige la Ley Orgánica 1/2025. Es decisivo un informe pericial temprano sobre el origen y la antigüedad del defecto, y conservar anuncios, mensajes y correos con la agencia, porque lo dicho en las visitas puede ser determinante. Al vendedor, el despacho le aconseja lo contrario de lo habitual: describir por escrito los problemas conocidos en lugar de confiar en cláusulas genéricas de aceptación del estado, que ofrecen una protección limitada.
Con las arras, la batalla se gana o se pierde al redactar el contrato. El comprador sobre plano debe leer la cláusula pensando en el peor escenario, porque si la promotora desiste recuperará, como regla, el doble de lo entregado, y por eso tiene sentido negociar el importe, plazos de firma concretos y, cuando sea posible, la garantía de las cantidades entregadas a cuenta; al promotor o vendedor le protegen la bilateralidad y la claridad. Cuando una parte se aparta del contrato, hay que analizar de inmediato si es un desistimiento amparado por las arras o un incumplimiento, porque de esa calificación depende lo que puede reclamarse.
En el retraso en la entrega, el daño por valor de uso facilita mucho la posición del comprador: le basta acreditar el plazo pactado y su incumplimiento, y cuantificar con el alquiler de una vivienda comparable por los meses de retraso (en vivienda protegida, con los baremos oficiales; en vivienda libre, con tasaciones o datos de portales inmobiliarios). Reclamar el valor de uso como daño presunto es procesalmente más seguro que pedir un lucro cesante hipotético. Conviene conservar el contrato con la fecha comprometida, las comunicaciones con la promotora y el acta de entrega o la escritura.
