Cuando el arrendador de una vivienda habitual es una sociedad u otra persona jurídica, la duración mínima del alquiler no es de cinco años, sino de siete. Esa diferencia supone dos años más de permanencia garantizada para el inquilino, y a ella pueden sumarse la prórroga tácita y, en zona tensionada o en caso de vulnerabilidad, una prórroga extraordinaria. Esta guía explica los plazos del alquiler con arrendador persona jurídica, qué ocurre si se vende la vivienda y cómo terminar el contrato sin sorpresas.
El despacho interviene en los conflictos que surgen de estos contratos: comunicaciones de no renovación discutidas, recuperación de la vivienda o del local y reclamaciones de rentas, fianzas o daños. Antes de llegar al juzgado conviene revisar los plazos y la documentación que se explican a continuación.
Duración mínima del alquiler según el tipo de arrendador
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, LAU), en su redacción tras el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, fija dos plazos mínimos para el arrendamiento de vivienda habitual:
- Cinco años cuando el arrendador es una persona física.
- Siete años cuando el arrendador es una persona jurídica: sociedades limitadas y anónimas, fondos de inversión inmobiliaria y SOCIMI, asociaciones, fundaciones o cooperativas que arrienden viviendas.
Aunque el contrato se firme por menos tiempo, por ejemplo un año renovable, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta completar el plazo mínimo. Las renovaciones no reinician el cómputo: el plazo corre desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición del arrendatario, si fue posterior (art. 9.1 LAU). Lo determinante es quién figura como parte arrendadora, no quién firma en su nombre: si consta una sociedad («S.L.», «S.A.»), aunque firme su administrador, el arrendador es persona jurídica y el mínimo es de siete años.
Prórroga obligatoria y prórroga tácita
Prórroga obligatoria (art. 9 LAU)
Opera automáticamente, por plazos anuales, hasta completar los cinco o siete años, salvo que el inquilino comunique con al menos treinta días de antelación que no quiere renovar. El arrendador no puede oponerse, salvo en el supuesto del artículo 9.3 LAU: arrendador persona física que, transcurrido el primer año, necesite la vivienda para sí, para familiares en primer grado o para su cónyuge en los casos legales, siempre que lo hubiera hecho constar en el contrato y lo comunique con al menos dos meses de antelación. Como ese precepto solo contempla al arrendador persona física, la sociedad arrendadora, sea o no gran tenedora, no puede invocarlo.
Prórroga tácita (art. 10.1 LAU)
Cumplido el plazo mínimo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación (el arrendador) o dos meses (el arrendatario), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste, con un mes de antelación al fin de cualquier anualidad, que no quiere renovar. La regla es la misma sea el arrendador persona física o jurídica. Con arrendador persona jurídica, el contrato puede durar así hasta diez años.
Prórrogas extraordinarias: zona tensionada y vulnerabilidad
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, añadió al artículo 10 LAU dos prórrogas extraordinarias que el inquilino debe solicitar expresamente; no se aplican de oficio.
Zona de mercado residencial tensionado (art. 10.3 LAU)
Si la vivienda está en una zona declarada tensionada y, durante la vigencia de esa declaración, termina la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede pedir una prórroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años, con los mismos términos y condiciones. El arrendador debe aceptarla salvo que:
- las partes hayan fijado otros términos o condiciones;
- se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta de los apartados 6 y 7 del artículo 17 LAU; o
- el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 LAU, que necesita la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
Como la tercera excepción remite al artículo 9.3, que solo contempla al arrendador persona física, el margen de una sociedad para oponerse a una solicitud que cumpla los requisitos es muy reducido. En zona tensionada, un contrato con arrendador persona jurídica podría alcanzar, como máximo teórico, trece años: siete de duración mínima, tres de prórroga tácita y tres de prórroga extraordinaria. Esta también puede pedirse directamente al terminar la prórroga obligatoria si no llegó a operar la tácita.
La declaración de zona tensionada corresponde a la Administración competente en materia de vivienda, dura tres años prorrogables y el Ministerio publica cada trimestre la relación de zonas declaradas (art. 18 de la Ley 12/2023). Cataluña ha efectuado declaraciones que incluyen Barcelona y municipios de su área metropolitana. Hay que comprobar si el municipio concreto tiene declaración vigente en la fecha en que termina el contrato.
Vulnerabilidad frente a un gran tenedor (art. 10.2 LAU)
Con independencia de la zona, el inquilino que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica, mediante informe o certificado de los servicios sociales municipales o autonómicos emitido en el último año, puede pedir al terminar la prórroga obligatoria o la tácita una prórroga de un año como máximo. Es obligatoria cuando el arrendador es gran tenedor según la Ley 12/2023, salvo que se haya suscrito un nuevo contrato; si no lo es, la ley no le obliga a aceptarla.
La prórroga del Real Decreto-ley 8/2026, ya derogada
Sentencias públicas de otros procedimientos, seleccionadas como referencia; no son asuntos de este despacho. El resultado de cada caso depende de sus circunstancias.
El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, permitió solicitar una prórroga extraordinaria del alquiler de vivienda habitual por plazos anuales hasta dos años, para contratos vigentes el 22 de marzo de 2026 cuya prórroga obligatoria terminase antes del 31 de diciembre de 2027 o cuya prórroga tácita finalizase, y limitó al 2 % la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Era incompatible con la prórroga del artículo 10.3 LAU, que tenía carácter preferente. Un real decreto-ley debe someterse al Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución), y el Congreso acordó su derogación el 28 de abril de 2026 (BOE de 30 de abril de 2026). Sin embargo, el Real Decreto-ley 29/2026, de 7 de octubre (BOE de 8 de octubre de 2026), restableció las mismas medidas: prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta dos años y límite del 2 % en la actualización de la renta, en los mismos términos que su antecesor. La norma está en vigor pero pendiente de convalidación por el Congreso.
Qué ocurre con las solicitudes hechas mientras estuvo vigente no está resuelto con carácter general. La sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 1.ª) 673/2026, de 10 de junio, razonó que el RDL estuvo vigente entre el 22 de marzo y el 29 de abril de 2026 y que la falta de convalidación no es un juicio de invalidez, sino una decisión sobre la continuidad de la norma; pero rechazó la prórroga porque, al pedirla, el contrato ya había sido declarado extinguido. Quien la solicitó en plazo debe reunir la prueba de la solicitud y de la eventual aceptación del arrendador, que vale como pacto entre las partes.
Cómo solicitar una prórroga extraordinaria
- Verificar los requisitos: que la vivienda es la residencia habitual y el contrato se rige por la LAU; en qué fecha termina la prórroga obligatoria (cinco o siete años) o la tácita; para el artículo 10.3, que la zona tiene declaración vigente; para el 10.2, que se dispone del informe de servicios sociales del último año y que el arrendador es gran tenedor.
- Redactar la solicitud: identificar a las partes y el inmueble, citar el apartado del artículo 10 LAU en que se funda y pedir de forma inequívoca la prórroga.
- Enviarla de forma fehaciente y a tiempo: la ley no fija un preaviso específico, pero debe llegar antes de que termine la prórroga en curso. Lo más seguro es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido; el correo electrónico con acuse de lectura o la entrega en mano con firma de recepción tienen menor fuerza probatoria, y no conviene confiar solo en una llamada o en mensajería instantánea.
- Pedir confirmación expresa y conservarlo todo: copia del burofax, justificantes, informe de servicios sociales y cualquier respuesta del arrendador.
Una negativa injustificada puede dar lugar a una reclamación judicial del inquilino, que exigirá con carácter general un intento previo de negociación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Este es un modelo orientativo de solicitud, que debe adaptarse a cada caso:
D./D.ª [NOMBRE Y APELLIDOS], con DNI/NIE [NÚMERO] y domicilio en [DIRECCIÓN], arrendatario/a de la vivienda sita en [DIRECCIÓN COMPLETA] en virtud del contrato de [FECHA], comunica a [NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL ARRENDADOR], en [LUGAR], a [FECHA]:
Primero. Que la vivienda arrendada constituye su vivienda habitual y el contrato está sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Segundo. Que el periodo de [prórroga obligatoria del artículo 9.1 / prórroga tácita del artículo 10.1] finaliza el día [FECHA].
Tercero. [Zona tensionada] Que la vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionado declarada por [ADMINISTRACIÓN Y RESOLUCIÓN], vigente en esa fecha, por lo que, al amparo del artículo 10.3 LAU, solicita la prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años, con mantenimiento de los términos y condiciones del contrato. [Vulnerabilidad] Que se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica, según el informe de [SERVICIOS SOCIALES] de [FECHA] que acompaña, y que el arrendador es gran tenedor, por lo que, al amparo del artículo 10.2 LAU, solicita la prórroga extraordinaria por un plazo máximo de un año, con mantenimiento de los términos y condiciones del contrato.
Cuarto. Que requiere al arrendador para que acuse recibo y confirme la aplicación de la prórroga.
[FIRMA]
Venta de la vivienda: el comprador se subroga en el contrato
El artículo 14 LAU establece que el adquirente de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica, aun cuando reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (tercero hipotecario). Si la duración pactada era superior, se subroga por toda ella, salvo que sea tercero hipotecario: en ese caso solo soporta el arrendamiento hasta completar los cinco o siete años, y el vendedor debe indemnizar al arrendatario con una mensualidad de renta por cada año que reste. Solo si las partes pactaron que la venta extinguiría el arrendamiento, el adquirente puede limitarse a respetar el tiempo que falte hasta esos cinco o siete años (último párrafo del art. 14 LAU).
En la práctica, el nuevo propietario no puede modificar unilateralmente la renta, la duración ni las cláusulas, y el inquilino conserva su derecho a completar el plazo mínimo aunque el comprador sea un particular: si el arrendador original era una sociedad y el contrato lleva cinco años, le quedan dos más. Además:
- Tanteo y retracto (art. 25 LAU): el arrendatario dispone de treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, con el precio y las condiciones esenciales; si no se le notificó correctamente, tiene derecho de retracto. Puede pactarse la renuncia, y entonces el arrendador debe comunicar su intención de vender con al menos treinta días de antelación a la compraventa. No hay tanteo ni retracto si la vivienda se vende junto con las demás viviendas o locales del arrendador en el inmueble, o si varios propietarios venden conjuntamente todo el edificio a un mismo comprador (art. 25.7 LAU).
- Nulidad de los pactos perjudiciales: las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la LAU sobre arrendamiento de vivienda son nulas y se tienen por no puestas, salvo que la propia norma lo autorice (art. 6 LAU).
- Fianza: el cambio de propietario no la afecta; el nuevo titular asume la obligación de devolverla al terminar el contrato.
Si el arrendador comunica que no renovará
Para terminar el contrato una vez cumplido el plazo mínimo, el arrendador debe comunicarlo con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, de forma clara e inequívoca. La ley no exige un medio concreto, pero el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es prueba fehaciente. Un burofax fuera de plazo o ambiguo puede ser ineficaz, y el contrato se prorrogará por anualidades hasta el máximo del artículo 10.1 LAU; aun siendo correcto, el inquilino puede tener derecho a una prórroga extraordinaria. Ante esa comunicación, conviene:
- Revisar quién figura como arrendador, la fecha de inicio y el plazo pactado.
- Calcular los cinco o siete años desde el contrato o desde la puesta a disposición de la vivienda, si fue posterior.
- Comprobar si la zona está declarada tensionada y, en caso de vulnerabilidad, si el arrendador es gran tenedor.
- Verificar el plazo de cuatro meses, el medio y el contenido de la comunicación.
- Si se tiene derecho a permanecer, contestar por escrito y de forma fehaciente, indicando los fundamentos legales, y conservar el contrato, sus anexos o renovaciones, los recibos y todas las comunicaciones.
- No abandonar la vivienda ni aceptar acuerdos verbales o indemnizaciones de salida sin asesoramiento; el área de derecho civil del despacho atiende estas consultas a través de la página de contacto.
Al terminar el contrato: preaviso y entrega de llaves
El inquilino que quiere irse debe respetar el preaviso de cada fase: treinta días durante la prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU), dos meses para evitar la prórroga tácita y un mes antes del fin de cada anualidad de esta (art. 10.1 LAU). Para desistir antes, deben haber transcurrido al menos seis meses de contrato y avisar con treinta días, con la indemnización que se haya pactado, en su caso (art. 11 LAU). La comunicación debe ser fehaciente: burofax, correo electrónico con acuse de recibo o notificación notarial.
Pero comunicar que no se renueva no equivale a devolver la vivienda. La Audiencia Provincial de Huesca, en su sentencia 369/2025, de 8 de octubre, confirmó la condena a una inquilina a pagar 2.758 euros, más intereses y costas, impuesta por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Boltaña el 2 de junio de 2025. Su contrato vencía el 30 de septiembre de 2023; según su versión, avisó de que no renovaría, dejó las llaves en una cesta de la casa y se marchó, sin entrega a la arrendadora ni inspección conjunta. La condena comprendía la renta de septiembre (394 euros), que reconocía deber, y las devengadas hasta marzo de 2024, cuando como mucho consta la aparición de un juego de llaves en una bandeja de la entrada: seis meses de renta adicional.
El tribunal se apoyó en la obligación de devolver la finca tal como se recibió (art. 1561 del Código Civil) y en que los artículos 1462 y 1463 del Código Civil exigen un acto material de entrega efectiva: «En la conclusión del alquiler la entrega de llaves es más material y real y debe realizarse en el domicilio arrendado, estando presentes ambas partes del contrato y en el momento de la inspección conjunta de la vivienda». La mera voluntad de devolver la casa o el preaviso son «absolutamente insuficiente» para extinguir el arrendamiento, y residir ya en otro domicilio no suple la entrega de la posesión. Mientras no se produce, la renta sigue devengándose.
Por eso conviene entregar las llaves en el inmueble, con ambas partes presentes, y levantar un acta con la fecha y hora, el estado de la vivienda, las llaves entregadas, la conformidad o las discrepancias y las firmas. Si el arrendador se niega a recibirlas, no hay que dejarlas en el piso: hay que acreditar el intento de entrega (burofax o acta notarial) y, si la negativa persiste, valorar la consignación de las llaves ante el juzgado o un notario (arts. 1176 y 1178 del Código Civil). Si la discusión acaba en una reclamación de rentas, la guía de reclamación de cantidad: demanda, procedimiento y plazos explica el cauce judicial.
Locales y naves arrendados: dos sentencias del Supremo de 2026
Desistimiento antes del plazo pactado: la compensación lleva IVA
La STS 1114/2026, de 8 de julio (ROJ STS 3163/2026; ECLI:ES:TS:2026:3163; ponente: Raquel Blázquez Martín; rec. 8232/2021), resolvió el caso de dos naves industriales en Meco (Madrid) arrendadas el 15 de junio de 2018 por cinco años, los tres primeros de cumplimiento obligatorio, con una renta de 1.500 euros más IVA. Una cláusula penal obligaba al arrendatario que resolviera antes de ese plazo a pagar las rentas del periodo obligatorio pendiente. La arrendataria desistió el 21 de octubre de 2019, pero no devolvió las naves hasta el 9 de julio de 2020. El juzgado fijó la indemnización en 30.000 euros sin IVA, y la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19.ª) añadió el IVA, hasta 36.300 euros.
El Supremo confirmó este criterio. El artículo 78.Tres.1.º de la Ley 37/1992, del IVA, no excluye de la base imponible toda indemnización por incumplimiento, sino solo las cantidades que, «por su naturaleza y función, no constituyan contraprestación o compensación» de operaciones sujetas, y las sentencias invocadas por la arrendataria (418/2012, de 28 de junio, y 558/2014, de 21 de octubre) no excluyen el IVA de toda indemnización contractual. La cantidad pactada no equivalía a una indemnización, sino «más bien a una compensación pactada contractualmente en unos términos y con unas condiciones económicas de las que las partes no excluyeron el IVA». La Sala se apoyó en la STJUE de 22 de noviembre de 2018, asunto C-295/17, MEO – Serviços de Comunicações e Multimédia (ECLI:EU:C:2018:942): el importe por incumplir un periodo mínimo de permanencia «forma parte integrante del precio total pagado por la prestación de servicios», y es indiferente que el Derecho nacional lo califique de indemnización o pena convencional. Pesó también que la arrendataria conservara la posesión durante meses.
La sentencia resuelve un caso concreto, pero aconseja que la cláusula de permanencia diga expresamente si la cantidad se entiende con o sin IVA y que el arrendador revise el tratamiento fiscal con su asesor tributario. Para el arrendatario, retrasar la devolución de la posesión debilita su posición. Una primera orientación sobre una reclamación de este tipo puede obtenerse con el test de reclamación de cantidad, y el despacho dispone de un servicio de abogado de reclamación de cantidad en Madrid.
Filtraciones desde un local arrendado: el propietario responde frente a terceros
La STS 794/2026, de 26 de mayo (ROJ STS 2343/2026, ECLI:ES:TS:2026:2343; ponente: Raquel Blázquez Martín), confirmó la responsabilidad de los propietarios de un local destinado a bar en Valladolid, en un edificio de unos 117 años, por las filtraciones que sus tuberías de fontanería, ocultas en los elementos estructurales y agotadas por el paso del tiempo, causaron en octubre de 2017 al sótano de un local vecino. Lo habían comprado en 2016 ya arrendado y lo mantuvieron alquilado, con traspasos en 2017, sin revisar su estado; en una reforma de 2013 solo se había sustituido parte de las tuberías. La Audiencia Provincial de Zamora (Sección 1.ª, sentencia 267/2021, de 2 de julio) moderó en un 30 % la condena de primera instancia (art. 1103 CC) y la fijó en 44.523,60 euros.
El Supremo apreció una omisión culposa (art. 1902 CC) en «no vigilar y comprobar si las instalaciones de fontanería de un local ubicado en un edificio de más de un siglo de antigüedad, que han mantenido alquilado sin solución de continuidad a diferentes empresas, se encontraban en buen estado». Las cláusulas que atribuían al inquilino las reparaciones de fontanería «solo tienen fuerza vinculante entre las partes que lo firmaron (art. 1257 CC)»: podrían fundar un derecho de repetición contra él, pero no son oponibles a terceros. El deber de conservación se apoya en los artículos 1554.2.º, 1563 y 1564 CC, los artículos 21 y 30 LAU, el artículo 16.1 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, y el artículo 15 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; el artículo 9.1 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, no era de aplicación directa.
La Sala distinguió los casos de las SSTS 384/1993, de 20 de abril, y 334/2001, de 6 de abril (rotura de un latiguillo externo y visible, con imputación por el art. 1910 CC, que no alcanza al propietario que no habita el inmueble), y de la STS 204/2021, de 15 de abril, del Pleno (no constaba la causa de la rotura ni que se avisara a la propietaria). Y matizó el razonamiento de la Audiencia: solo en actividades anormalmente peligrosas cabe invertir la carga de probar la falta de culpa; en lo demás rige el artículo 217 LEC.
Cuando el conflicto llega al juzgado
Las reclamaciones de rentas impagadas y las demandas para recuperar la vivienda o el local por impago de la renta o por expiración del plazo se tramitan por juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Con carácter general, antes de demandar hay que intentar una negociación u otro medio adecuado de solución de controversias (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Por eso conviene preparar por escrito una propuesta con fechas, importes y preavisos, tanto si se es arrendador como inquilino.
Valoración del despacho
Ante una comunicación de no renovación, la primera comprobación es quién firmó el contrato como arrendador: si fue una sociedad, el cómputo pasa de cinco a siete años y una carta calculada sobre cinco llegaría antes de tiempo. La segunda es la fecha exacta de inicio, de la que dependen los cuatro meses de preaviso; la tercera, la ubicación, porque en zona tensionada con declaración vigente el inquilino puede pedir hasta tres años más y el arrendador solo puede oponerse en supuestos tasados. En caso de venta, el comprador se subroga durante el plazo mínimo aunque sea tercero hipotecario, y la notificación para el tanteo debe contener precio y condiciones esenciales. El despacho recomienda no abandonar la vivienda ni firmar acuerdos de salida sin haber hecho antes estas comprobaciones por escrito.
La experiencia del RDL 8/2026, en vigor poco más de un mes, muestra el riesgo de apoyar una estrategia arrendaticia en una norma de urgencia pendiente de convalidación; por eso conviene basar la posición del inquilino en las prórrogas estables de la LAU. En zona tensionada, la del artículo 10.3 es la más sólida; la del 10.2 es más limitada (un año, informe de servicios sociales del último año y gran tenedor). En ambas, lo decisivo es la prueba: fecha exacta de fin de la prórroga en curso, solicitud fehaciente a tiempo y documentación de la zona o de la vulnerabilidad. El arrendador, por su parte, debe revisar con antelación si la vivienda está en zona tensionada y si concurre alguna excepción antes de comunicar la no renovación.
La salida debe prepararse con la misma formalidad que la entrada: preaviso por escrito, cita para la entrega y acta firmada; si el arrendador no acude, constancia fehaciente del ofrecimiento y, en su caso, consignación de las llaves. Negarse sin causa a recibirlas puede volverse contra el arrendador, y la fianza o las facturas pendientes no deberían condicionar la devolución de la vivienda. En los locales, la STS 794/2026 no hace al propietario responsable automático de cualquier fuga: exige una diligencia proporcionada, que en edificios antiguos incluye revisar las conducciones y documentarlo con informes técnicos al comprar y al cambiar de inquilino; el vecino perjudicado, a su vez, deberá probar la causa del daño y la falta de diligencia.
