IRPH en hipotecas: situación actual y posibilidades de reclamación

Si su hipoteca está referenciada al IRPH y se ha preguntado si puede reclamar, no es el único. El IRPH es un índice que, por su forma de cálculo, ha tendido a situarse por encima del euríbor, y la cuestión legal en torno a él ha sido larga, compleja y con varios giros inesperados.

En este artículo le explicamos qué es el IRPH, por qué es polémico, qué han dicho los tribunales europeos y españoles, y cuáles son sus opciones reales de reclamación a día de hoy.

Qué es el IRPH y por qué genera controversia

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice oficial que publica el Banco de España y que se utiliza como referencia para calcular los intereses de algunos préstamos hipotecarios. A diferencia del euríbor, que refleja el tipo al que los bancos se prestan dinero entre sí, el IRPH se calcula como la media de los tipos de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda concedidos por las entidades, expresados en términos de TAE, de modo que incorpora ya los diferenciales y gastos aplicados por ellas.

La consecuencia práctica de esta diferencia es importante: al funcionar como una TAE media, el IRPH ha tendido a situarse por encima del euríbor, aunque, como recuerda el Tribunal Supremo, a los préstamos referenciados al IRPH se les solía aplicar un diferencial inferior al de otros índices (STS 1590/2025). Lo que haya supuesto en términos de coste para cada hipotecado depende del diferencial pactado y de la evolución de ambos índices durante la vida del préstamo.

Los distintos tipos de IRPH

Conviene distinguir entre los diferentes IRPH que han existido:

• IRPH de bancos: dejó de publicarse. Las hipotecas referenciadas a este índice debieron sustituirlo por el índice sustitutivo previsto en el contrato, conforme al régimen de la disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013.
• IRPH de cajas: también dejó de publicarse, con la misma consecuencia.
• IRPH de entidades (IRPH del conjunto de entidades): es el que sigue vigente a día de hoy.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El punto de inflexión en la controversia del IRPH llegó con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 3 de marzo de 2020, dictada por la Gran Sala en el asunto C-125/18 (caso Gómez del Moral). Esta sentencia fue fundamental por varias razones:

Lo que dijo el TJUE

• Las cláusulas que incorporan el IRPH como índice de referencia pueden ser sometidas al control de transparencia, a pesar de ser un índice oficial. El hecho de que un índice esté regulado administrativamente no lo excluye automáticamente del control judicial.
• El control de transparencia exige que el consumidor medio pueda comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del tipo de interés y valorar sus consecuencias económicas. El TJUE señaló como elementos especialmente pertinentes que los elementos principales del cálculo del índice fueran fácilmente asequibles gracias a su publicación oficial y que se facilitara información sobre la evolución pasada del índice (en España, la normativa vigente obligaba a informar de su evolución durante los dos años naturales anteriores). No exigió, en cambio, una comparación con el euríbor.
• Si la cláusula no supera el control de transparencia, el juez nacional debe valorar si es abusiva, es decir, si genera un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor contrario a la buena fe. Y si lo es y el contrato no puede subsistir sin ella, puede sustituirla por el índice legal supletorio previsto en la Ley 14/2013.

Lo que dejó abierto

El TJUE no declaró el IRPH abusivo con carácter general. Lo que hizo fue establecer los criterios que deben aplicar los tribunales nacionales para examinar cada caso concreto. Esto es importante porque significa que no basta con tener una hipoteca con IRPH para que prospere la reclamación: hay que analizar las circunstancias de cada contrato.

La posición del Tribunal Supremo español

Tras la sentencia del TJUE, el Pleno del Tribunal Supremo dictó varias sentencias el 12 de noviembre de 2020, entre ellas la STS 595/2020, interpretando los criterios europeos. Y aquí es donde la situación se complicó para los consumidores.

El Tribunal Supremo adoptó una posición restrictiva en varios aspectos:

• Consideró que la publicación del IRPH en el BOE salvaba las exigencias de transparencia en cuanto a la composición y el cálculo del índice.
• Admitió que no informar al consumidor de la evolución del índice en los dos años anteriores podía determinar la falta de transparencia de la cláusula (así lo apreció en el caso de la STS 595/2020), pero sostuvo que no era exigible al banco que proporcionara información comparativa con otros índices ni sobre su evolución futura.
• Concluyó que la falta de transparencia no implica automáticamente abusividad, que difícilmente puede vulnerarse la buena fe por ofrecer un índice oficial y que «La evolución más o menos favorable del índice durante la vida del préstamo no puede ser determinante de su carácter abusivo». La mera diferencia de coste entre el IRPH y el euríbor no supone, por sí sola, un desequilibrio importante en los términos de la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas.

La sentencia contó con un voto particular que defendía declarar abusiva la cláusula por la falta de información sobre la evolución del índice.

Los pronunciamientos posteriores del TJUE

La historia del IRPH no terminó con la sentencia del Supremo. Varios juzgados españoles plantearon nuevas cuestiones prejudiciales ante el TJUE, que ha dictado estas resoluciones:

• Auto de 17 de noviembre de 2021 (C-655/20): el banco puede no incluir en el contrato la definición completa del índice ni entregar el folleto con su evolución anterior, por ser información publicada oficialmente, siempre que el consumidor medio pudiera comprender el funcionamiento del cálculo y sus consecuencias económicas.
• Sentencia de 13 de julio de 2023 (C-265/22, Banco Santander): para apreciar la transparencia y el eventual carácter abusivo de la cláusula es pertinente la información de la Circular 5/1994 sobre la necesidad de aplicar al IRPH, por su modo de cálculo, un diferencial negativo para igualarlo al tipo de mercado.
• Sentencia de 12 de diciembre de 2024 (C-300/23, Kutxabank): el requisito de transparencia se cumple por la publicación oficial del índice y de sus valores anteriores, sin que el banco esté obligado a informar de su definición y evolución, siempre que esos elementos sean suficientemente accesibles para un consumidor medio gracias a las indicaciones del profesional. Para valorar el desequilibrio es pertinente comparar el tipo resultante con los tipos de mercado de préstamos equivalentes en la fecha del contrato; y si la cláusula es abusiva, el juez puede sustituirla por una disposición supletoria de alcance equivalente, pero no modificarla.

Estas resoluciones no han supuesto un giro general a favor del consumidor: han puesto el foco en qué información era accesible en cada caso y en la comparación con los tipos de mercado, lo que obliga a revisar cada contrato.

¿Quién puede reclamar a día de hoy?

No todos los hipotecados con IRPH tienen las mismas opciones. La viabilidad de la reclamación depende de varios factores:

Requisitos básicos

• Tener o haber tenido una hipoteca referenciada al IRPH: ya sea el IRPH de entidades (vigente), el IRPH de bancos o el IRPH de cajas (desaparecidos).
• Ser consumidor: las reclamaciones basadas en la normativa de cláusulas abusivas están reservadas a los consumidores. Si la hipoteca se contrató para una actividad empresarial o profesional, la vía es diferente y más compleja.
• No haber firmado un acuerdo extrajudicial que renuncie expresamente a la reclamación del IRPH. Algunos bancos han ofrecido novaciones o acuerdos para cambiar el índice de referencia incluyendo cláusulas de renuncia. Si firmó uno, hay que analizar su validez.

Factores que refuerzan la reclamación

• Que en la escritura o en la información facilitada no se mencionara la Circular 5/1994 ni su publicación en el BOE (según la STS 1590/2025, no basta la sola mención de la Circular 8/1990).
• Que no se facilitara al consumidor información sobre la evolución del índice ni indicaciones para acceder a ella.
• Que el diferencial aplicado sobre el IRPH sea igual o superior al que se aplicaba habitualmente sobre el euríbor (lo que evidencia que no se compensó la diferencia entre índices).
• Que el tipo resultante fuera claramente superior a los tipos de mercado de préstamos de importe y duración equivalentes en la fecha de la firma (criterio de la STJUE C-300/23 para valorar el desequilibrio).
• Que la hipoteca se adquiriera por subrogación en el préstamo del promotor sin que la cláusula se reprodujera en la escritura de subrogación ni se entregara copia del préstamo original (STS 161/2026).

Qué puede conseguir si la reclamación prospera

Si el tribunal declara la nulidad de la cláusula IRPH, las consecuencias habituales son:

• Eliminación de la cláusula IRPH o, si el contrato no puede subsistir sin ella, su sustitución por el índice supletorio que proceda conforme al Derecho nacional, que según el TJUE debe tener un alcance equivalente a la cláusula sustituida, con efectos desde la firma del contrato.
• Devolución de las cantidades cobradas de más: la diferencia entre lo pagado con IRPH y lo que se habría pagado con el índice sustitutivo, más los intereses legales correspondientes.
• Recálculo de las cuotas futuras con el nuevo índice de referencia.

En términos económicos, las cantidades recuperables dependen de la cuantía de la hipoteca, del plazo transcurrido y de la diferencia concreta entre el IRPH y el índice sustitutivo durante la vida del préstamo, por lo que solo pueden calcularse caso por caso.

Cómo reclamar: vías disponibles

Reclamación extrajudicial al banco

El primer paso es presentar una reclamación formal a la entidad bancaria, solicitando la eliminación de la cláusula IRPH y la devolución de las cantidades cobradas de más. La entidad debe resolverla en el plazo de un mes (art. 29 de la Ley 44/2002, en la redacción dada por la Ley 10/2025). Es un paso previo necesario para acudir al Banco de España y, desde el 3 de abril de 2025, para demandar es requisito haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias (art. 5 de la LO 1/2025).

Reclamación ante el Banco de España

Transcurrido un mes desde la reclamación sin respuesta, o si ha sido desestimada, se puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España (art. 30 de la Ley 44/2002). Sus informes no son vinculantes para la entidad, pero un informe favorable puede ser un elemento de prueba útil en el procedimiento judicial posterior.

Demanda judicial

La vía judicial es la que permite obtener una declaración de nulidad con efectos obligatorios para la entidad. Se interpone una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia solicitando la nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades indebidamente cobradas.

Es importante tener en cuenta que, si la demanda se fundamenta en la normativa de cláusulas abusivas y se estima íntegramente, la regla general es la condena en costas de la entidad bancaria (es decir, tendrá que pagar los gastos de abogado y procurador del consumidor, con los límites del art. 394 LEC). Si el consumidor hubiera rehusado sin justa causa un medio adecuado de solución de controversias al que fue convocado, puede perder ese pronunciamiento a su favor.

Expectativas realistas: la situación no es blanca o negra

Sería deshonesto decir que todas las reclamaciones por IRPH tienen garantía de éxito. La realidad es más matizada:

• El Tribunal Supremo mantiene una doctrina restrictiva, reafirmada en la sentencia de Pleno 1590/2025 tras las sentencias del TJUE de 2023 y 2024.
• La transparencia se valora caso por caso, y la mera mención en la escritura de la Circular 5/1994 y de su publicación en el BOE puede bastar para superarla.
• El resultado depende mucho de las circunstancias de cada caso: la información precontractual facilitada, el perfil del consumidor, el tipo de IRPH utilizado, el diferencial aplicado, si hubo subrogación, etc.

Lo que sí podemos decir es que la cuestión no está cerrada para todos los casos: hay supuestos concretos (falta de incorporación en subrogaciones, ausencia de cualquier referencia a la Circular 5/1994, diferenciales superiores a los habituales) en los que la reclamación puede tener recorrido. Si tiene una hipoteca con IRPH y nunca ha reclamado, merece la pena que un profesional analice su caso concreto.

Jurisprudencia relacionada

Tras las sentencias del TJUE de 2023 y 2024, el Tribunal Supremo fijó los parámetros actuales en su sentencia de Pleno 1590/2025, de 11 de noviembre: la Directiva 93/13 no obliga al banco a entregar directamente la información sobre la evolución pasada del índice si era públicamente accesible, y basta a estos efectos que en la información facilitada conste la mención a la Circular 5/1994 (no la sola mención de la Circular 8/1990); la falta del folleto informativo no equivale automáticamente a falta de transparencia. Aplicando estos parámetros, la STS 937/2026, de 17 de junio (ponente: Raquel Blázquez Martín), consideró transparente una cláusula IRPH porque la escritura remitía a la Circular 5/1994 y a su publicación en el BOE.

Según la doctrina del Tribunal Supremo (STS 1590/2025), la transparencia se evalúa atendiendo a los hechos concretos de cada caso. Entre los parámetros que se analizan está el siguiente:

Contexto de la contratación: ¿se trató de un préstamo concedido directamente al consumidor o de una subrogación en un préstamo al promotor? En la subrogación, si la cláusula no se reprodujo en la escritura de subrogación ni se entregó copia del préstamo original, puede no superar el control de incorporación; en ese caso no se declara nula, sino no incorporada al contrato (STS 161/2026, de 4 de febrero).

Conclusión

La controversia del IRPH es uno de los asuntos de derecho bancario más relevantes de los últimos años en España. A día de hoy, la reclamación solo es viable en determinados casos, tras una doctrina del TJUE y del Tribunal Supremo que ha acotado las exigencias de transparencia de las entidades financieras. La clave está en analizar cada caso de forma individualizada, valorando la documentación contractual y precontractual, para determinar si la reclamación es viable.

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Valoración del despacho

En una hipoteca con IRPH, lo primero que revisamos es la escritura: qué índice se pactó (cajas, bancos o entidades), qué diferencial se aplicó, si se menciona la Circular 5/1994 y su publicación en el BOE y si el préstamo se firmó directamente o por subrogación en el del promotor. Con la doctrina actual del Supremo (STS 1590/2025), esos datos determinan en buena medida la viabilidad de la reclamación.

La prueba que conviene reunir es la escritura completa y, en su caso, la del préstamo al promotor, la oferta vinculante o el folleto informativo, la documentación de la subrogación, las novaciones posteriores y los recibos o el cuadro de amortización. Si hubo un acuerdo para cambiar de índice, hay que comprobar si incluye una renuncia a acciones.

En cuanto a plazos, la entidad debe responder a la reclamación en un mes y, antes de demandar, hay que acreditar el intento de solución extrajudicial que exige la LO 1/2025. La acción para recuperar lo pagado puede estar sujeta a prescripción, por lo que no conviene demorar la reclamación. Los errores más frecuentes son dar por hecho que toda cláusula IRPH es nula, basar la reclamación solo en que el IRPH ha estado por encima del euríbor (el Supremo no lo considera determinante) y demandar sin haber comparado el tipo pactado con los de mercado en la fecha de la firma.

Actualizado el 29/09/2026: revisadas las sentencias citadas y la normativa aplicable.